Mietrecht

 

Im Mietrecht gibt es eine Vielzahl rechtlicher Problemkreise, die immer wieder zu Konfliktpotenzial zwischen Vermieter und Mieter führen.

 

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Rechtliche Stellung des Mieters

 

Bei Eingehung des Mietverhältnisses empfiehlt sich, wie bei jedem Vertrag, auch wenn Formularverträge (Formularverträge) benutzt werden, die einzelnen Bestimmungen genau zu prüfen. Oft werden beispielsweise Vertragsklauseln benutzt, nachdem sich die Höhe des Mietzinses automatisch anpassen soll. Es werden häufig Indexmieten, die sich an den Lebenshaltungskostenindex anpassen oder Staffelmiete vereinbart. Der Mieter sollte sich von der Wirksamkeit solcher Klauseln und den faktischen Auswirkungen stets überzeugen.

 

Auch hinsichtlich vom Vermieter vorzunehmender Schönheitsreparaturen sollte die Verwendung von Vertragsklauseln genau geprüft werden. Starre Klauseln hinsichtlich der durchzuführenden Schönheitsreparaturen sind unwirksam, hier kommt es auf die genaue Formulierung an. Zudem muss unterschieden werden, ob eine Anfangsrenovierung oder Endrenovierung vereinbart war und wie sich dies dann auf die Schönheitsreparaturen auswirkt. Oft kommt es hier auf den Einzelfall an.

 

Geht der Mieter ein befristetes Mietverhältnis bzw. einen auf eine bestimmte Dauer festgelegten Mietvertrag ein, so sollte er unbedingt bedenken, dass er in der vereinbarten Zeit regelmäßig nicht das Mietverhältnis vorzeitig durch Kündigung beenden kann. Dabei hat der Bundesgerichtshof die Höhe der zu vereinbarenden Dauer festgeschrieben. Der Vermieter kann den Mieter daher nicht Ungebühr lange an einen Vertrag binden. Nach Ablauf der befristeten Zeit endet das Mietverhältnis oder geht in ein unbefristetes Mietverhältnis mit den ordentlichen Kündigungsfristen über.

 

Bei Einzug in eine Wohnung sollte der Mieter unbedingt darauf achten, dass ein Übergabeprotokoll gefertigt wird. Anderenfalls hat er später möglicherweise Schwierigkeiten zu belegen, dass die vorhandenen Mängel bereits bei Einzug vorgelegen haben. Er läuft dadurch Gefahr, dass er möglicherweise für Mängel in Anspruch genommen wird, die er nicht zu vertreten hat.

Bei Auszug lohnt es sich zudem, den Zustand der Wohnung fotografisch festzuhalten, um Beweise zu sichern. Auch hier ist ratsam, ein Übergabeprotokoll zu fertigen.

 

Mieterhöhungen durch den Vermieter sind an sehr strenge Voraussetzungen gebunden. Das Gesetz sieht hierfür sowohl die Indexmiete, Staffelmiete und die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete vor. Im Einzelfall ist zu prüfen, ob der Vermieter die rechtlichen Voraussetzungen eingehalten hat, insbesondere der Zeitpunkt, ab wann die Mieterhöhung wirkt. Der Mieter muss zudem zunächst die Zustimmung zur Mieterhöhung erklären.

 

Besonderes Augenmerk hat der Mieter auf die jährlich durch den Vermieter zu erstellende Nebenkostenabrechnung zu legen. Die Nebenkosten müssten spätestens bis zum Ende des Folgejahres, in dem sie entstanden sind, abgerechnet werden. Rechnet der Vermieter über die Nebenkosten nicht ab, ist zu unterscheiden, ob ein laufendes Mietverhältnis besteht oder das Mietverhältnis beendet ist. Entsprechend kann der Mieter seine Rechte ausüben.

Aus der Nebenkostenabrechnung heraus muss zudem die Berechnung verständlich sein, der Vermieter muss die Gesamtkosten angeben und den sich dann auf den einzelnen Mieter zu berechnenden Nebenkostenanteil anhand des gewählten Verteilerschlüssels (Köpfe, Quadratmeter usw.) ergeben.

 

Der Vermieter hat dafür zu sorgen, dass die Wohnung frei von Mängeln ist. Weißt die Wohnung Mängel auf, muss der Mieter diese dem Vermieter unverzüglich anzeigen. Macht er dies nicht, kann er sich schadenersatzpflichtig machen. Hat der Mieter die Mängel angezeigt, bestimmt er dem Vermieter eine Frist zur Mängelbeseitigung. Während der Dauer der Beeinträchtigung ist der Mieter berechtigt, die Miete zu mindern. Hinsichtlich der Höhe der Mietminderung sollte aber unbedingt anwaltlicher Rat eingeholt werden. Ist die Minderung nämlich zu hoch und wird diese über eine längere Zeit geltend gemacht, läuft der Mieter unter Umständen Gefahr, dass ihm die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges droht.

 

Bei einem unbefristeten Mietverhältnis kann der Mieter regelmäßig jederzeit mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen.

 

Durch Tod des Mieters erlischt das Mietverhältnis nicht automatisch. Es wird vielmehr von den Erben fortgeführt. Diese haben aber ein Sonderkündigungsrecht, welches sich nach den ordentlichen Kündigungsfristen richtet.

 

Haben mehrere Mieter zusammen einen Mietvertrag unterschrieben, z.B. als Eheleute oder als Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft oder als WG, so kann sich ein auszugswilliger Partner oder Mitglied nicht einfach durch eine von ihm erklärte Kündigung und durch ein Auszug aus dem Mietverhältnis verabschieden. Der auszugswillige Mitmieter ist erst durch ausdrückliches Einverständnis des Vermieters oder durch eine Kündigung aller Mieter aus dem Mietverhältnis zu entlassen. Der Vermieter begründet dann mit den verbleibenden Mietern einen neuen Mietvertrag.

 

Die Kündigung des Vermieters ist an enge Voraussetzungen gebunden. Der Vermieter kann aber fristlos kündigen, wenn der Mieter sich mit zwei Mietzahlungen in Verzug befindet. Eine solche fristlose Kündigung kann der Mieter durch unverzügliche Zahlung des Rückstandes regelmäßig aus der Welt schaffen, wobei die Rückzahlungsverpflichtung zeitlich begrenzt ist. Auch bei rechtzeitiger Rückzahlung des Rückstandes kann dennoch eine fristgerechte Kündigung vorliegen.

 

Grundsätzlich muss der Vermieter eine gezahlte Kaution spätestens sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Mieter zurückzahlen. Innerhalb dieser Zeit kann nämlich erwartet werden, dass der Vermieter das Mietverhältnis endgültig abgerechnet hat. Darüber hinaus verjähren Ansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung des Wohnraumes nach sechs Monaten.

Die Zahlung der Kaution kann sowohl durch Barzahlung gegen Quittung, durch Übergabe eines Sparbuches oder durch Bankbürgschaft erbracht werden.

 

Bei Auszug ist der Mieter verpflichtet, sämtliche von ihm eingebrachten Gegenstände, hierzu gehören auch Teppichböden und Laminat, bei Auszug zu entfernen.

 

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Rechtliche Stellung des Vermieters

 

Für den Vermieter gilt überwiegend die Darstellung, wie sie bei den Mieterrechten ausgeführt worden sind.

 

Bei Eingehung eines Mietverhältnisses sollte der Vermieter zuvor eine klare Vorstellung von seinen Interessen gewinnen. Entsprechend dieser Interessen ist dann der Entwurf des Mietvertrages vorzunehmen. Hier ist beispielsweise darauf zu achten, ob der Vermieter ein Interesse an einer langfristigen Vermietung oder beispielsweise an die Anpassung der Miete an den Lebenshaltungsindex hat. Zudem sollte der Vermieter überlegen, ob der Individualvereinbarungen abschließt oder es bei Formularverträgen belässt.

 

Oftmals behauptet der Mieter Mängel einer Mietsache, die für den Vermieter gar keine Mängel darstellen. Um hier Streitigkeiten über Mietkürzungen entgegenzutreten, können bereits bei Vertragsschluss wirksame Vorsehung zu Gunsten des Vermieters getroffen werden.

 

Die Nebenkostenabrechnung muss mit dem Mietvertrag übereinstimmen. Der Inhalt sowie die Formalien sollten daher von vornherein mit dem Rechtsbeistand abgesprochen werden. Dies vermeidet spätere, teure Rechtsstreitigkeiten.

 

Der Vermieter kann jederzeit wegen Eigenbedarfs kündigen. Eine solche Kündigung sollte gut vorbereitet sein. Voraussetzung für eine solche Kündigung ist, dass der Vermieter selbst oder einer seiner nahen Angehörigen Wohnungsbedarf hat und keine andere Wohnung zur Verfügung steht. Die Eigenbedarfskündigung ist stets zu begründen.

 

Der Erfolg von Räumungsklagen ist erfahrungsgemäß davon abhängig, dass der Vermieter schnell und mit aller Konsequenz handelt. Nur so sind letztendlich drohende finanzielle Verluste zu vermeiden bzw. einzuschränken. Räumungsklagen setzen immer eine wirksame Kündigung voraus.

 

Im Besonderen bei gewerblicher Miete ist auf die sorgfältige Ausgestaltung des Mietvertrages zu achten. Hier sind die Rechte und die Gestaltungsmöglichkeiten des Vermieters sehr viel größer als im Wohnungsmietrecht.

 

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Wohnungseigentümergemeinschaften

 

Auch bei mehreren Eigentümern von Eigentumswohnungen innerhalb desselben Hauses sind eine Reihe rechtlichen Fragen zu klären.

 

Hier stellt sich meist die Frage, ob eine eingesetzte Hausverwaltung ihren Verpflichtungen ordnungsgemäß nachkommt.

 

Insbesondere wenn keine Hausverwaltung eingesetzt ist, sind die Rechte der Eigentümer untereinander betreffend gemeinsame Anschaffungen, vorzunehmende Reparaturen, Renovierungen oder Verbesserungen am Haus zu klären.

 

Ebenso ist die ordnungsgemäße Umlage der Gemeinkosten zu prüfen. Hier kommt es vielfach darauf an, ob die Umlageschlüssel rechtmäßig gewählt worden sind und ob Leerstände zutreffend berücksichtigt wurden.

 

Das Wohnungseigentumsgesetz gibt starre Vorgaben, inwieweit Beschlüsse der Eigentümerversammlung angefochten werden können, inwieweit Eigentümerversammlungen einberufen werden können, welche Rechte und Pflichten sich aus dem gemeinsamen Eigentum oder Sondereigentum ergeben.

 

Die Rechtsvorschriften sind dabei zwingend zu beachten.

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